Цените на жилищата продължават да растат в Европа: Кои страни отбелязаха най-голямо увеличение и защо?

Цените на жилищата в Европа продължават да се покачват, като в много страни ръстът изпреварва инфлацията. Годишното увеличение през второто тримесечие на 2026 г. варира от 0,6% в Германия до 16,5% в Португалия.

Цените на жилищата продължават да се повишават в голяма част от Европа, но темпът на растеж се различава значително между отделните държави. Португалия, България и Испания отбелязват двуцифрен годишен ръст през второто тримесечие на 2026 г., докато цените са се понижили във Финландия, Люксембург и Франция.

В целия Европейски съюз цените на жилищата са се увеличили с 4,7% спрямо година по-рано, докато инфлацията е била 3,2%.

Но в кои страни цените растат най-бързо и как изглежда този ръст, ако се вземе предвид инфлацията?

Над 15% ръст в Португалия и България

Сред 29 европейски държави девет са регистрирали двуцифрено годишно увеличение на цените на жилищата, сочат данните на Евростат.

Португалия отбелязва най-голям годишен ръст през второто тримесечие на 2026 г. – 16,5%, следвана много близо от България с 15,5%.

Според Мик Калмет, експерт по пазара на недвижими имоти в Global Property Guide, силното търсене на жилища в Португалия продължава да надхвърля предлагането, особено в Лисабон, Порто и популярните крайбрежни райони.

Сред причините за поскъпването той посочва ограниченото ново строителство, чуждестранните инвестиции, търсенето, свързано с туризма, както и продължаващия недостиг на жилища.

В България увеличението на цените е подкрепено от нарастващите доходи на домакинствата, ръста на заплатите, сравнително достъпното ипотечно финансиране и силното търсене на имоти като инвестиция.

Други държави също регистрират значително увеличение. Цените са се повишили с:

• Литва – 14,3%

• Словакия – 13,6%

• Хърватия – 12,7%

• Испания – 12,1%

• Румъния – 12,1%

• Латвия – 11,4%

• Унгария – 10,2%

Дания също отбелязва значителен ръст от 9,4%, следвана от Словения с 9,1% и Чехия с 8,6%.

Цените са се увеличили и с повече от средното за ЕС в Кипър – 7,9%, Малта – 6,9%, Полша – 6,3%, Ирландия – 6%, Естония – 5,8%, Австрия – 5,1% и Швеция – 4,8%.

Три държави отчитат спад

Само три държави са регистрирали годишно понижение на цените на жилищата през разглеждания период:

• Финландия – -2,7%

• Люксембург – -2,2%

• Франция – -0,8%

Според Мик Калмет спадът във Финландия е свързан със слабия икономически растеж, ниското потребителско доверие и продължаващото влияние на високите лихвени проценти.

Във Франция ограниченията пред достъпността на жилищата, сравнително слабото търсене и ефектите от предишните високи ипотечни лихви са оказали натиск върху цените. Икономическата несигурност също е накарала част от потенциалните купувачи да отложат покупките си.

Сред четирите най-големи икономики в ЕС Испания се откроява с ръст от 12,1%, докато Италия е с увеличение от 4%, което е под средното за ЕС.

В Германия цените са се увеличили едва с 0,6%, малко над Франция, където е отчетен спад от 0,8%.

Според анализатори от ING в Германия по-високите ипотечни лихви отново оказват влияние. Достъпността на жилищата се влошава, а търсенето на ипотечни кредити отслабва.

Местните фактори определят различията на европейския жилищен пазар

Мик Калмет посочва, че различните темпове на покачване на цените до голяма степен се дължат на недостига на жилища, ръста на доходите, условията по ипотечните кредити и демографските тенденции.

„Пазарите на жилища са преди всичко местни, въпреки че европейските държави споделят много от едни и същи икономически и парични условия“, обяснява той.

Държавите, в които търсенето е силно, а строителството е ограничено, обикновено отбелязват по-бърз ръст на цените.

За разлика от тях страните със слаб икономически растеж, по-слабо търсене от домакинствата или по-голяма чувствителност към разходите по заемите са регистрирали по-бавен ръст или дори спад на цените.

Ръстът остава силен и след отчитане на инфлацията

Дори когато се вземе предвид инфлацията, реалният ръст на цените на жилищата остава значителен в много европейски държави.

В Европейския съюз инфлацията е била 3,2%, докато цените на жилищата са се увеличили с 1,5% в реално изражение.

В няколко държави обаче реалният ръст е бил значително по-висок.

В Португалия например инфлацията е била 3,6%, което означава, че реалното увеличение на цените на жилищата е достигнало 12,1%.

Реалният ръст е бил над 7% и в:

• Словакия – 9,4%

• България – 9,1%

• Литва – 8,8%

• Испания – 8,3%

• Латвия – 7,9%

• Дания – 7,7%

• Унгария – 7,7%

• Хърватия – 7,5%

Шест държави са регистрирали спад на цените в реално изражение. Най-голямо е понижението в Люксембург – 6,4%.

Реалните цени на жилищата са спаднали също с 3,2% във Франция и с 2% в Германия.

Какво движи цените на жилищата?

Според Калмет три основни фактора стоят зад движението на цените на жилищата през последната година: продължаващият недостиг на жилища, ръстът на доходите на домакинствата и промените в условията по ипотечните кредити.

В много европейски държави строителството на нови жилища не успява да се развива достатъчно бързо, за да задоволи търсенето.

Когато броят на хората, които искат да купят жилище, е по-голям от броя на наличните имоти, цените естествено се повишават. Това е особено ясно изразено в големите градове и популярните туристически райони.

Какво ще се случи с цените на жилищата?

Очакванията са, че продължаващият недостиг на жилища и силното търсене могат да подкрепят допълнително повишение на цените на много европейски пазари.

Въпреки това ръстът вероятно ще остане неравномерен и не трябва да се приема, че двуцифреното увеличение ще продължи още една година.

„Най-голямата неизвестна са лихвените проценти“, посочва Калмет.

Европейската централна банка е повишила лихвите през септември 2026 г. в отговор на нов натиск от страна на инфлацията. По-високите ипотечни разходи, съчетани с отслабването на покупателната способност заради увеличаващите се цени на енергията, могат да доведат до забавяне на търсенето на жилища.

Анализаторите от ING отбелязват, че потенциалните купувачи в Германия са изправени пред трудна комбинация от по-високи цени на имотите, по-скъпо финансиране и продължаващ спад на реалната покупателна способност, свързан с неблагоприятните икономически последици от войната в Близкия изток.

Какво означават данните за България?

България е сред страните с най-бързо поскъпващи жилища в Европа. Ръстът от 15,5% на годишна база поставя страната на второ място сред 29-те европейски държави, разгледани в анализа, непосредствено след Португалия.

Дори след отчитане на инфлацията реалният ръст на цените в България достига 9,1%. Това означава, че поскъпването не се обяснява само с общото увеличение на цените в икономиката.

Сред основните фактори са по-високите доходи и заплати, интересът към недвижимите имоти като инвестиция, сравнително достъпното ипотечно финансиране и ограниченото предлагане на жилища.

Тенденцията показва, че европейският жилищен пазар остава силно разделен. Докато в някои държави имотите продължават да поскъпват с двуцифрени темпове, в други високите лихви, слабият икономически растеж и ограниченото търсене водят до застой или спад.

За бъдещето на пазара ключово значение ще имат лихвените проценти, инфлацията, доходите на домакинствата и темпът на строителството на нови жилища.